Entenda o que são fundos imobiliários

Você sabia que dá para investir em imóveis com apenas R$ 100? Parece pegadinha, mas isso é possível através dos fundos imobiliários.

Ao adquirir uma cota de um fundo você está comprando uma pequena parte de um imóvel que pode ser um shopping, um barracão ou então uma sala comercial na avenida paulista.

Esse é um tipo de investimento muito interessante para quem quer se expor ao setor imobiliário e não tem muito capital. Mas é válido dizer que ele possui também os seus riscos.

O que são fundos imobiliários?

Fundos Imobiliários, conhecidos como FIIs, é um fundo de investimento no qual diversos investidores se unem com o propósito de investir no mercado imobiliário. Para isso é eleito um representante que será o gestor do fundo.

Dessa forma, os investidores adquirem cotas que são negociadas diretamente na Bolsa de Valores. Os ganhos com elas são de duas maneiras.

Uma é através dos dividendos que nada mais são do que os aluguéis dos imóveis que o fundo possui. Lembrando que ele é pago na proporção do capital investido.

A outra forma de ganho é na valorização da cota. Afinal, o seu preço segue a lei da oferta e procura, e em um cenário de aquecimento ela tende a se valorizar.

Quais são as categorias dos fundos imobiliários?

Em resumo, o capital levantado por um fundo imobiliário precisa ser investido dentro do setor. Mas isso pode ser feito de inúmeras formas e não somente adquirindo um imóvel físico.

Por conta disso, surgiram no mercado algumas categorias de fundos imobiliários, sendo que as principais delas são:

• fundo de tijolo;
• fundo de papel;
• fundo de desenvolvimento;
• fundo híbrido;
• fundos imobiliários de fundos.

Fundo de Tijolo

O Fundo de Tijolo é um dos mais conhecidos. Nele o gestor precisa aplicar o dinheiro levantado por meio das cotas em imóveis físicos.

Isso vale tanto para a construção de um imóvel novo, como também para a aquisição de um já construído. Esse é um tipo de fundo considerado um pouco mais arriscado e que precisa de uma análise mais aprofundada.

Os investimentos podem ser tanto em shoppings, hospitais, hotéis, agências bancárias, escolas, lajes corporativas e galpões logísticos. 

Por exemplo, um fundo pode investir somente em shopping ou em mais de um segmento. Tudo isso tem que estar determinado no seu estatuto.

A rentabilidade advém dos aluguéis das salas e barracões. Portanto, é preciso avaliar a taxa de vacância para saber se é um bom momento investir neles.

Fundos de papel

Os fundos de papel são aqueles em que o dinheiro é destinado para investimentos no mercado imobiliário, mas não diretamente em um imóvel fixo.

Nesse caso o gestor investirá em Letras de Crédito Imobiliário (LCI), bem como em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). 

Esse é um tipo de fundo considerado mais seguro, uma vez que não depende dos aluguéis para rentabilizar os seus cotistas. Por outro lado, eles também são menos rentáveis. Portanto, são mais indicados para investidores conservadores.

Fundos de desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento são aqueles nos quais os recursos arrecadados por meio das cotas são usados para a construção e venda de um imóvel.

Eles são muito parecidos com o Fundo de Tijolo, sendo que a principal diferença está mesmo no seu enunciado, visto que esse tipo de fundo aparece disponível para os investidores como Fundo Imobiliário de Desenvolvimento.

Fundos Híbridos

Nos fundos híbridos o gestor investe uma parte do dinheiro arrecadado para a construção ou compra de imóveis, e outra parte é voltada para a aplicação em títulos como LCI e LCA.

Portanto, esse tipo de fundo não é tão arriscado igual um Fundo Tijolo, mas também não é tão seguro igual um Fundo de Papel, mas pode ser uma boa oportunidade para quem tem um perfil mais moderado.

Fundos Imobiliários de Fundos (FOF)

Esse é um tipo de FII menos comum. Nele são adquiridos cotas de outros Fundos Imobiliários para compor o patrimônio.

A vantagem é que você pode diversificar entre vários tipos de ativos, e não precisa selecionar muitos fundos para fazer o seu investimento.

Como os Fundos Imobiliários são criados?

Os fundos imobiliários são constituídos através de uma instituição administradora, por meio da aprovação do seu regulamento. Nele deverá constar o seu funcionamento.

Vale dizer que o fundo tem que ter o registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários, sendo que o regulamento é igual ao contrato social de uma empresa.

Nele devem constar a estrutura do fundo, as regras aplicáveis, o seu objeto, os tipos de ativos que vão compor o patrimônio etc.

Uma vez constituído são definidas as cotas que posteriormente serão negociadas na Bolsa de Valores para que os investidores tenham acesso ao fundo.

O que é preciso avaliar antes de investir em um fundo imobiliário?

Para investir em um fundo imobiliário é preciso levar em consideração alguns fatores como o histórico de resultados, a taxa, tributação e o risco que você quer correr.

É importante também analisar a liquidez do fundo, ou seja, o volume de negociações diária das cotas, e se a estratégia dele está em linha com o seu perfil.

O ideal é conferir a taxa de vacância para compreender se é ou não um bom momento para investir, bem como analisar em quantos imóveis ele aplica para saber a diversificação do seu patrimônio.

Como investir em fundos imobiliários?

Para investir em fundos imobiliários você precisa só ter uma conta em uma corretora de valores e escolher o ativo que quer comprar.

As corretoras disponibilizam para seus clientes o home broker no qual você pode acompanhar algumas análises, ver a evolução do fundo e diversos outros aspectos relevantes para a tomada de decisão.

Uma vez escolhido o fundo, basta selecionar a quantidade de cotas que você deseja adquirir e pronto. Você será informado quando os dividendos são pagos e eles caem diretamente na conta indicada.

Neste artigo você pode ver que não é mais preciso ter um grande capital para investir em imóveis. Afinal, os fundos imobiliários chegaram para democratizar o acesso.